よくある質問
よくある質問
７３歳までの住宅ローンは完済できる？
家計の収支次第ですが、多くの人は完済できないリスクが高いのではないでしょうか。
住宅ローンと完済時の年齢について解説していきます。
住宅ローン完済が７３歳？
73歳が住宅ローンの完済予定年齢になるという記事が出ました。
住宅ローンを完済できる予定年齢が上昇していて、平均73歳になったという内容です。
老後リスクを報じる内容です。
報道によれば、住宅ローンの完済予定年齢が、この20年で5歳上昇したそうです。
もともと６８歳だったということですね、これもすごい。
完済年齢が上昇した理由は？
完済年齢が上昇した理由として、まず考えられるのが、借入時の年齢が高くなったという点ではないでしょうか。
晩婚化、結婚する年齢が遅れれば、「持ち家をほしい」と考える年齢も上になります。
子供が生まれたり、育ったりする段階で持ち家を欲しくなる傾向があり、結婚・出産年齢が上昇すれば、それだけ住宅ローンを借りる年齢が上がります。
同じ返済期間で組むとすれば、当然、完済する年齢を上にずらす必要があります。この影響ではないかという話です。
住宅ローンを組む際、完済までの返済方法を考えて、短い期間で組むという人もいますが、言われるままに長期間で組んでしまう人もいるわけです。
そのほかに、返済期間が長期化している点もあります。融資金額が上がり、その分、返済期間を長くする、必然的に完済年齢も上がるという関係です。
統計上、返済期間の平均も、のびつづけているようです。
このような理由で、住宅ローンの完済予定年齢が73歳にまで上がってしまったというわけです。
銀行側も貸したがっている？
最近の住宅ローン金利は、歴史的に見ても低いです。
貸し手側の銀行も貸し出しを増やしたいという動きがあります。
完済時年齢の上限を引き上げるよう動いています。
フラット35の利用も、もっと年齢を上げるような動きもあります。
貸す側の銀行がそのような動きなので、高齢化するのも当然と言えるでしょう。
高年齢化の問題
住宅ローンの完済年齢が高年齢化することと何が問題なのかといえば、返済可能性ですね。
住宅ローンは、借りた当時の収入を前提にしています。少なくとも、収入が下がることはないという前提で返済計画が組まれています。
そのため、転職、失職などで収入が下がると支払うことができず、住宅ローン破産などになってしまいます。
ただでさえ、収入減に弱い長期ローンなのに、定年後の支払いも前提にしている点が問題です。
通常、定年退職すれば、収入は下がります。それにもかかわらず、その後も、継続した返済を前提にしている点が問題なわけです。
現在、終身雇用、年功序列は崩壊しています。
大手企業でも、定期昇給は保証されていません。増税、社会保険料の負担増も見込まれ、手取り収入は減っていくことでしょう。転職、失職がなくても、手取り収入が減ってしまうリスクが高まっています。
では、定年時の退職金での支払を前提にするプランはどうでしょうか。
残念ながら、多くの統計で、退職金が減っているという数字が出ています。退職金制度を廃止するという動きも増えています。
住宅ローンを組んだ時点では、退職金を前提にしていたのに、いざ定年時が来たら、制度がなくなっていたということが起きるのです。
住宅の財産性
不動産は資産ではありますが、ローンが残っている段階では、自分の資産ではなく銀行の資産であるとも言われます。
住宅の価値とローンの残高とどちらが高いかによって、オーバーローン、アンダーローンにわかれます。
住宅の価値よりも、ローン残高の方が多い状態をオーバーローンと呼びます。
住宅の価値が２０００万円、ローン残高が３０００万円であれば、マイナス１０００万円の価値、オーバーローン状態です。
逆に、ローン残高の価値の方が低ければ、差額が財産となるアンダーローンです。
定年などのタイミングで、アンダーローンになっている場合には、住宅を処分すると、現金が残ります。
それで賃貸物件に移転することや、担保余力を活用することで資金繰りができる可能性が高いです。借り換えの可能性なども見えてきます。
逆に、オーバーローン状態の場合、住宅を処分しても借金が残るという状態で、選択肢が限られます。
マイナスの財産となるため、契約通りの支払ができないと、競売などのリスクが高まります。他の財産からの補填や親族の援助などでフォローできないと、住宅ローン破産をせざるを得ないケースも多いです。
頭金を入れずにフルローンで組んでいて、繰り上げ返済もしていない場合、オーバーローンのことが多いのではないでしょうか。
高齢になってからの住替えリスク
おそらく統計では出ていないのですが、高齢者の住居喪失による体調不良、死亡というケースがあります。
自宅を任意売却、競売などで退去した後、まもなく亡くなってしまうというケースを複数、取り扱ったことがあります。
一部の高齢者なのかもしれませんが、愛着ある家から転居することで、環境が変わり、それに適応できずに体調を崩してしまう人がいると思われます。
同じような主張をしている書籍もあり、経験則としては、このような実態があるものと思われます。
そうすると、定年後に住宅ローンを払えず、転居という自体は、お金の問題以上に、健康面でも悪影響を及ぼすリスクがあります。
将来、返せないのであれば、環境適応力があるうちに手放すというのも選択肢になってくるでしょう。
日本における不動産市場の見込み
もちろん将来のことはわかりません。
ただ、日本の大きな傾向として、人口減少はほぼ確実に来ると言われています。
そうすると、どう考えても、不動産は需要より供給の方が多くなりそうです。
ほとんどのエリアで価格が下る可能性が高いと考えるのであれば、その前に精算するのも選択肢になるのではないでしょうか。
現在、住宅がオーバーローン、他に多重債務を負っているという人は、よく自宅を維持するために個人再生を希望します。自宅だけはそのまま残せる選択肢です。ただ、この住宅ローンの完済予定時期が定年後に設定されている場合には、あわせて住宅も精算し、自己破産を早めにするという選択肢も検討した方が良いのかもしれません。
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